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深圳房地产纠纷估价

房地产纠纷估价是对纠纷案件中涉及到的有争议性的房地产价值、交易价格、造价、成本、补偿金额等方面进行科学的鉴定,目的是要解决纠纷、协调当事人各方的利益。随着房地产市场的发展以及人们对房地产重要性认识的提高,加上人们法制观念的日益增强,日下,涉及房地产纠纷的房地产估价已越来越多。

细研起来,房地产纠纷估价不同于其他目的的房地产评估,具有自己的特殊性,它除了要遵循一般房地产估价的基本原则和方法外,还有充分了解纠纷各方所持的立场和意见,以便我们做出客观、公正、合理的估价。相对来说,其难度比房地产转让、抵押估价等其他目的的评估要大得多,因此在进行房地产纠纷估价时,必须始终保持清醒的头脑,持以客观公正、严肃谨慎的态度,本人经过长时间的估价实践,并查阅大量文献,总结出在房地产纠纷估价中应特别注意如下几个问题:

  一、房地产的合法性

  房地产的合法性是进行房地产评估的前提,只有符合规划、用途合法的房地产才能进行评估。

由于房地产纠纷估价的委托方一般为法院、检察院、纪委、仲裁机构等有关法律行政部门,与房地产权利人无直接的利害关系,也无法提供评估所需的全部资料,而涉及房地产纠纷评估的房地产权利人一般为纠纷方,通常都存在明显的敌对现象,因此在评估过程中就很难得到他们的积极配合。但是,作为房地产评估机构原始资料不齐全,就无法断定房地产的性质、权属以及是否合法。因此,房地产估价人员除了要耐心说服纠纷方,以取得房地产权利人的积极配合外,还要到房地产管理部门查阅有关档案,并通过实地勘察,向左邻右舍进行详细调查,进行必要的丈量,切实了解委估房地产的相关事项及其合法性。当然,有些特殊情况时不可能避免的,如果确实无法确认估价对象的相关内容的话,必须在估价报告中予以说明,有时需要对估价对象进行必要的假设才能够进行评估,此时必须在报告中强调估价结果只有在假设条件成立的基础上才有效。这样的案例多不胜数,如在拆迁过程中发生拆迁纠风问题,估价人员必须调查清楚拆迁房屋是否已超过批准期限,只有合法的房屋才能进行拆迁估价,如果是超过批准期限的临时建筑或违章建筑则不予考虑其价值。

  二、房地产的估价时点

  房地产纠纷估价相对于其他目的的房地产估价具有更强的时间相关性。其它房地产估价一般委托方为房地产权利人,目的简单,估价时点比较容易确定,而房地产纠纷估价涉及到方方面面的利益,有执法机关、发生纠纷的双方当事人等等,关系复杂,估价时点难以把握,因此在估价之前,估价人员必须明确估价目的,了解发生房地产纠纷的前因后果,听取发生房地产纠纷的双方以及执法部门的意见,以便更好地明确估价时点,从而揭示委估房地产在此时点的价值,而不能机械地以实地勘察日期或估价作业日期作为估价时点。

  通常情况下,拆迁纠纷评估以房屋拆迁之日期作为估价时点,破产清算评估以法院宣布破产之日作为评估时点,交易价格纠纷估价以房屋交易之日作为估价时点,其它民事纠纷估价可以将委托之日作为估价时点,也可以将现场查勘之日作为估价时点,或由纠纷双方确定具体的估价时点,具体情况具体对待。另外还有一些特殊的估价,如本人曾遇到过这样一个评估案例:某建筑物一层紧临两间铺面,甲购买了其中一间铺面及二层部分,乙购买了另外一间铺面,一层有一卫生间,开发商将此卫生间先后卖给了甲和乙,现该卫生间由乙使用,但甲也有该卫生间的权利,如果甲拥有了该卫生间的话,就可以将其改造为楼梯,可直接从一层通往二层,整体使用较方便,甲现向开发商索取赔偿,这种赔偿纠纷案件的评估,我们当然不能以法院受理之日作为估价时点,以实地勘察日期或委托日期作为估价时点也不合理。针对这种情况,我们应把握受影响房地产在受影响前后有何不同,了解其受影响的程度,再根据具体情况来确定具体的估价时点。

  三、建筑物的折旧

  建筑物的折旧分为三个方面:1、物质折旧,2、功能折旧,3、经济折旧,在评估过程中,三个方面必须要全面考虑。

房地产纠纷估价特别是涉及诉讼案件的估价,由于案件处理时间较长,委估房地产空置时间相应也较长,在评估这类案件,特别是使用成本法进行估价时,估价人员除了亲临现场、直接观察估价对象的实际损耗外,更要考虑建筑物在功能方面(诸如户型、面积、结构等)和建筑物以外的各种不利因素所造成的损失。

房地产评估是对委估房地产的市场价值进行估价,在现时生活中我们经常会遇到这样的问题:房地产的评估现值与其购买价相差很大。造成这种结果的原因是多方面的,主要有:

  1、委估房地产使用年限过久,实际损耗很明显;

  2、受市场的影响,房地产供大于求,使房地产价值受到冲击;

  3、新的政策的颁布,造成的经济性贬值使房地产价值下降;

  4、原有房地产的功能设计已不能满足现时人们的需求;

  5、区位、环境、城市规划等诸多因素的变更所造成的影响。

  综合以上各方面的客观因素以及其他不可预知的主观因素,得出委估房地产的现值。

  当然在评估某一建筑物的过程中,并不一定三个方面都要涉及到,有的可能只有物质上的折旧,有的可能是几方面的因素的结合,具体情况必须具体分析。

  四、遵守职业道德

  估价人员和评估机构在进行任何一宗房地产估价时都必须遵守职业道德,优以房地产纠纷估价为甚,突出体现在公正原则、回避原则和保密原则。

  1、公正原则:

房地产估价是为协议、调节、仲裁、诉讼等解决纠纷问题提供参考依据。它涉及到双方当事人,大部分都是由于意见不统一而引起的纠纷。房地产估价结果关系到房地产权利人及其关系人的切身利益,如果估价结果有失公平合理,不但解决不了纠纷,还可能更进一步地激化矛盾。因此处理房地产纠纷估价时更应该站在公正的立场上,评估人员不能有丝毫的偏见和倾斜,更不能受金钱、权势的诱惑,确保评估的公正性。

  2、回避原则:

《房地产估价规范》明确规定:估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。限于房地产纠纷估价的特殊性,评估人员和评估机构必须坚持回避原则,摆脱亲戚朋友不正当的要求,要主动回避,避免估价工作遭受不正之风的干扰,确保估价工作顺利开展。坚持回避原则也是保证估价结果公正的前提之一。

  3、保密原则:

作为房地产估价人员及评估机构,对所评估房地产要坚守保密原则,特别是检察院、纪委等有关单位所委托的评估优要请注意,对委托提交的资料要妥善保管,未经委托方的同意不得擅自公开或泄漏给他人。坚守保密原则是房地产估价人员的职业要求,也是执业人员的客观需要。

房地产纠纷估价是一种特殊的房地产估价,估价人员不光要分析它的普遍性,更要注意它的特殊性。这就给我们提出了更高的要求,估价人员唯有在不断提高自身的专业素质和思想素质下,才能真正的为社会、人民提供更好的专业服务。