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深圳房产评估业面临巨大考验

房地产税一旦开征,房地产的评估工作的重要性就浮出了水面。深圳市不动产估价学会王欣认为,需求量增大,对评估行业无疑是一个很好的发展机会,但是横在评估行业面前的将是一项巨大的考验。

  摸清家底要两三年

  深圳虽然是个年轻的城市,房地产市场的发展却是超乎年龄的成熟,据深圳市房地产研究中心统计,深圳市目前可交易的房产在1亿平方米左右,微利房、集资房、福利房、城中村改造房、军产房与商品房共存,类别之多自不用说,而决定房地产评估价更要全面结合地段、物业管理、楼龄、开发商声誉等。据深圳市房地产业协会某部门负责人估计,要把深圳这么多类型的房产全部过一遍“摸清底细”,再分门别类制订详细的估价体系,没有两三年估计是拿不下来的。

  房产评估人才抢手

  这么大的工作量,深圳的房地产评估行业能消化吗?深圳市房地产研究中心主任王锋博士说,没问题!深圳房地产市场分工细,深圳房地产评估行业发展很规范,专业化人才多,专业程度十分高。记者从深圳市不动产估价学会了解到,2003年通过年审的评估行103个,在2004年又增加到110个。而在上海,此类评估行大约只有60多个。另外,目前评估行业有两种执业资格:土地估价师和房产估价师。在深圳110多家评估行工作的估价师在400~500人之间,如果加上在银行、法院等部门工作的拥有执业资格的估价师,数量可能会多达700~800人。

  同样的问题抛给世联地产公司董事长陈劲松,他不假思索地说,估价业务量肯定会大增,但如何做到大规模地、迅速且公平地对整个城市的房地产建立一套成熟的评估体系是一个关键问题。深圳如果成为试点城市的话,可向香港学习,每3年对房地产市场进行一次重新估价,由政府相关部门制订出估价体系后,如果私人业主有异议,可请社会的评估机构进行再评估,最后交由仲裁部门或法院裁定哪个为合理的估价。陈劲松认为,一旦体系建立起来,接下来的工作并不复杂。

  房地产税计税有按原值、评估值、租金、面积等多种方式。关于未来房地产税税基问题,财政部和国税总局有关官员都表示,将来开征房地产税要按评估值征税。他们认为,按房地产评估值征税能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,使多占有财产的纳税人多缴税,符合税收的纵向公平原则。同时,随着经济发展和房地产市场的变化,房产价值随之上下浮动,评估值也会调整,也体现了横向公平的原则。