宋，大连减刑辩护律师,现执业于合肥蓝鹏（合肥）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

合理避税有哪些风险

●10月1日起，针对特殊项目及典型区域，二手房交易设立最低成交价，本周过户量大增

●目前一些所谓合理避税风险很大，如假赠与或先公证后过户，一旦出现问题不受法律保护

过去由于指导价格往往会低于市场实际成交价格，所以“黑白合同”仍大行其道。案例显示，张先生购买了丁先生一套朝阳园的房产，面积100平米，简装，位于18层，建筑年代为2002年，实际成交价格为8500元/平米。因房产已超过5年，需交全额营业税，卖家丁先生为了少交税费与买家协商做低房屋交易价格，将房价改成每平方米5500元，而实际仍以每平方米8500元的价格私下交易。这样营业税就由以前的46750元变成30250元，逃税额达1.65万元。

计税价格调整实施后，朝阳园被列为特殊的二手商品房，其基准价格变成了7142元/平米，不过考虑到楼层修正系数，由于此房屋为高层，其楼层修正系数应为[1-1%]，则其最低的计税价格为6927.74元/平米。按此标准丁先生至少要交近4万元营业税，相比本应交纳的税费，逃税空间已大为缩减。

漏洞

漏洞1约9成业主不提供房屋原值

最新政策：如不能提供房屋原值，按成交价1%交个税，否则按差价20%计算。

避税空间：按成交价1%交个税，税费通常远低于按差价20%计算。

市场情况：绝大多数业主选择1%的较低纳税方式。

8月1日，合肥开始强制征收二手房个税。同日，合肥市地税向下发通知，其中规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额;能提供完整资料的，按应交个税额的20%计算。

新规定实际上是将二手房转让中征收的个人所得税设置了一个限定。根据多家经纪公司测算，不能提供房屋原值凭证的，绝大多数情况下其所交个税比能提供房屋原值凭证的要少。如出售一套80万元的房产，如果没有提供房屋原值凭证，按新规定要交80万×1%=8000元。但如果房主能提供原值凭证，原价加合理费若为70万元，那么需交个税万×20%=2万元。

据了解，在目前实际操作中，只要出售方自称不确定购房原值就可按1%交税，地产权证过户中心对8月1日-9月10日的过户量统计显示，涉及个税的交易双方，选择以成交价的1%作为交纳方式的交易占到88.7%，而京城另一家知名中介的老总更是直言，目前业主都选择较低的纳税方式，选择以成交价的1%作为交纳方式的交易占到9.5成以上。对此现象，地税局目前没有明显措施。

漏洞2采取假继承和假赠与“合理”避税

避税空间：继承和赠与无须交纳营业税与个税，只需交纳少量契税。

风险提示：交易双方均有很大风险。一方毁约，另一方将不受法律保护。

据介绍，假继承和赠与的方式也是避税手法之一。从经纪公司反馈的情况来看，这种方式并不是很普遍，但确实存在。

案例显示，7月22日，房主刘先生准备将一套个人房产出售，其房产基本情况为建筑面积100平米商品房，2002年40万元购进，此次售价为60万元，此房产装修费用为2万元并拥有有效发票。7月26日刘先生与客户张先生签订了《房产买卖合同》，由于张先生贷款买房，所以须待银行审核一周通过后方可进行过户手续。不料2006年8月1日个人所得税正式与营业税一并征收，买卖双方均不愿承担个税费用，于是刘先生与张先生协商，采用“赠与”形式避税。通过评估，刘先生这套房产评估值为49万元，由于通过赠与方式，只需要按评估值交纳3%的契税和0.5‰的印花税，核算下来税费近1.5万元，而按照正常程序，刘先生须交税费近7.4万元。

“但假继承和赠与形式对买卖双方来讲风险都很大。”

信一天市场部负责人罗-煜表示，如果买方出现不诚信行为，法律上很难维护房主利益。买卖双方事先会书面约定赠与程序，但由于约定违背政策规定，因此不受法律保护。除非中介公司做资金监管，但大型中介公司一般不做这种监管，所以如果买卖双方一方毁约，另一方将不受法律保护。

漏洞3先公证后过户规避高额税费

避税空间：未满5年房产交易，采取此方式可不按成交总价5.5%计税

风险提示：因违反政策，一旦买房拖欠尾款，会使卖方承担较大损失

在二手房交易中还有一种避税方式，就是“先公证后过户”。“地产”市场总监金*松表示，在购买二手房时，为规避税费而采取先公证再过户的方式对交易双方同样有很大风险，主要表现在以下三个方面：首先是违约风险，如果买方尾款已交割清楚，届时卖方有可能发生不配合过户或终止交易等违约行为;如果买方未将尾款交割，但已有法律手续认可交易行为，一旦其最后拖欠尾款，也会给卖方带来无尽麻烦。其次是产权风险，一旦卖方有产权证作假、假冒房东等行为，并卷首付款逃走，买方将损失惨重。

第三是政策风险，例如营业税执行政策从原来2年延长到了现在的5年，一旦未来再次延长，税费仍需交纳，买卖双方很有可能陷入无休止的纠纷中。

从多家经纪公司反馈的情况来看，“先公证后过户”的避税手法在合肥运用得不多，二、三线城市比较普遍。

■第一现场

近一周各区地税局过户量大增

中介估计，十一前夕集中过户量同比将增3倍以上

9月27日上午，海淀区地税局办税大厅的人流量比平时明显增多。据现场工作人员介绍，从上周一开始，一改往常人流稀少的场面，平均每天差不多有400多人来办理税费交纳。其中相当多的人都是为降低交易成本赶“十一”前的“末班车”。

记者从多个中介公司人员处也得到证实，近一周各区域地税局办理过户涉税手续人数均有所增多，较以往增加10%左右。包括“”市场总监金*松在内的多位房产专家估计，在本月最后几天内，集中过户量还会继续增多，同比增长将在3倍以上。

在海淀区地税局，记者遇到了前来办理过户的陈女士，她准备购买熙府桃园一套100平米房产。

陈女士称，她和买家一起做低合同价主要是为了省税费，而计税价格调整后，该小区被列为特殊二手商品房，计税价格一下子提高了3000多元/平米，光营业税一项就多了18000多元，“所以中介公司业务员打电话约我和买主一起过来办过户，过了”十一“，类似我们这样做低合同价就很难通过了”，陈女士说。

遗赠房产过户税要交多少

遗赠人在生前和赡养人通过协议约定，赡养人尽赡养遗赠人的，在遗赠人死亡后，协议赡养人有权将遗赠人的财产进行接受。那么遗赠房产过户的时候，过户的税要交多少呢下由为大家进行解答。

一、遗赠抚养协议的房子如何过户

当事人把相应的信息填上这些文件上，然后有相应部门的敲章即可。具体材料如下：

1、公证处提供的遗赠人的亲属关系证明文件。

2、公证处提供的受遗赠人的亲属关系证明文件。

3、公证处提供的希望某疾控中心出具遗赠人死亡证明的通知;死亡注销户口证明。

4、受遗赠人身份证、户口本、房产证，原件只是验明真实性而用。

5、遗嘱，很多公证员只接受公证遗嘱，如未经公证的一般会拒绝做接受遗赠的公证。

6、公证处向遗赠人生前单位开具的调档函。

公证员在全体受遗赠人在场的情况下，询问相关问题，填写公证材料，主要是记录接受遗赠的意思表示。才能去公证员处做接受遗赠的意思表示，材料可以稍后再补。

公证员收到受遗赠人提供的全部材料之后，会发给受遗赠人所在地的公证机关核实材料中的情况，核实无异议的，公证员就会帮你出公证书。

二、遗赠房产过户需要什么材料

1、所需材料：

办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

办理房产证过户手续要到区或市公证处办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

1、被继承人死亡证明：

2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证：

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件：

4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件：有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱。

办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》、身份证明、房地产权证书、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书或契税完税凭证。

遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

三、遗赠房产过户税要交多少

公证费：按房价2%缴纳;

评估费：按房价0.5%缴纳;

印花税：按房屋评估价的0.05%缴纳;

土地增值税：按房价1%缴纳;

房屋产权登记费：100.00元。

上面就是由为大家收集整理的相关内容，在遗赠房产过户过程是，要交公证费、评估费、印花税、土地增值税等，如果过过户房产进行出售的，还要缴纳个人所得税。如果读者需要法律帮助，欢迎到进行法律咨询。